PROPERTI INVESTASI
Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk :
(a) Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau
(b) Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Properti yang digunakan sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif.
Hak atas properti yang dikuasai oleh lessee melalui sewa operasi dapat dikelompokkan dan dicatat sebagai properti investasi jika, dan hanya jika, properti tersebut tidak bertentangan dengan definisi properti investasi dan lessee menggunakan model nilai wajar seperti diatur dalam paragraf 35-59 untuk aset yang bersangkutan.
Properti investasi dapat dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk mendapatkan kenaikan nilai atau keduanya. Dengan demikian, properti investasi tersebut menghasilkan arus kas yang sebagian besar tidak bergantung pada aset lain yang dikuasai oleh entitas. Hal ini membedakan properti investasi dari properti yang digunakan sendiri. Proses produksi atau pengadaan barang atau jasa atau penggunaan properti untuk tujuan administratif dapat menghasilkan arus kas yang dapat diatribusikan tidak hanya ke properti, tetapi juga ke aset lain yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan. PSAK 16 (revisi 2011) : Aset Tetap berlaku untuk properti yang digunakan sendiri.
Berikut adalah contoh properti investasi:
(a) Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
(b) Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai).
(c) Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
(d) Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
(e) Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.
Pertimbangan diperlukan untuk menentukan apakah suatu properti memenuhi kriteria sebagai properti investasi. Entitas mengembangkan kriteria sehingga kriteria tersebut dapat digunakan sebagai kebijakan yang konsisten sesuai dengan definisi properti investasi dan petunjuk terkait dalam paragraf 07-13.
Beberapa properti terdiri atas bagian yang dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai dan bagian lain dari properti tersebut dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi atau untuk menghasilkan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Jika bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah maka entitas harus mencatatnya secara terpisah. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka properti ini masuk sebagai properti investasi hanya jika suatu bagian yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif jumlahnya tidak signifikan.
Pengakuan Properti investasi
Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika :
(a) Besar kemungkinan manfaat ekonomik di masa depan dari aset yang tergolong properti investasi akan mengalir ke dalam entitas.
(b) Biaya perolehan properti investasi dapat diukur dengan andal.
Entitas mengevaluasi sesuai dengan prinsip pengakuan atas seluruh biaya perolehan properti investasi pada saat terjadinya. Biaya perolehan termasuk biaya yang terjadi pada saat memeroleh properti investasi dan biaya yang terjadi setelahnya untuk penambahan, penggantian bagian properti atau perbaikan properti.
Sesuai dengan prinsip pengakuan dalam PSAK 13 pada paragraf 16, entitas tidak mengakui dalam jumlah tercatat properti investasi sehubungan dengan biaya harian penggunaan properti. Bagian dari suatu properti investasi dapat diperoleh melalui penggantian. Contoh, interior dinding bangunan mungkin merupakan penggantian dinding aslinya. Berdasarkan prinsip pengakuan, entitas mengakui jumlah tercatat properti investasi atas biaya penggantian properti investasi pada saat terjadinya biaya, jika kriteria pengakuan terpenuhi.
Pengukuran Pada Saat Pengakuan Awal Properti Investasi
Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya perolehan dari properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa dan diklasifikasikan sebagai properti investasi yang dicatat sebagai sewa pembiayaan seperti diatur dalam PSAK 30 (Revisi 2012): Sewa paragraf 19, dalam hal ini aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
Biaya perolehan properti investasi tidak bertambah dengan :
(a) Biaya perintisan (kecuali biaya-biaya yang diperlukan untuk membawa properti ke kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen);
(b) Kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat hunian yang direncanakan; atau
(c) Pemborosan bahan baku, buruh atau sumber daya lain yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti.
Jika pembayaran atas properti investasi ditangguhkan, maka biaya perolehan adalah setara harga tunai. Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa dan diklasifikasikan sebagai properti investasi yang dicatat sebagai sewa pembiayaan seperti diatur dalam PSAK 30 (revisi 2011) : Sewa paragraf 19, dalam hal ini aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
Artikel Terkait Lainnya
Jika hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa diklasifikasikan sebagai properti investasi, maka hak atas properti tersebut dicatat sebesar nilai wajar dari hak tersebut dan bukan dari properti yang mendasari. Satu atau lebih properti investasi mungkin diperoleh dalam pertukaran dengan aset moneter atau aset nonmoneter atau kombinasi aset moneter dan nonmoneter. Biaya perolehan dari suatu properti investasi diukur pada nilai wajar kecuali :
(a) Transaksi pertukaran tersebut tidak memiliki substansi komersial; atau
(b) Nilai wajar aset yang diterima dan aset yang diserahkan tidak dapat diukur secara andal.
Suatu entitas dapat :
a) Memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh properti investasi yang menjadi agunan liabilitas yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset tertentu termasuk properti investasi.
b) Memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh properti investasi lain, tanpa memerhatikan pilihan sebagaimana dimaksud dalam huruf (a).
Pengukuran Setelah Pengakuan Awal Properti Investasi
Kebijakan Akuntansi
PSAK 25 (revisi 2009) : Kebijakan Akuntansi, Perubahan Estimasi Akuntansi, dan Kesalahan menetapkan bahwa perubahan kebijakan akuntansi yang dilakukan secara sukarela hanya diizinkan apabila perubahan tersebut akan menghasilkan penyajian transaksi, kejadian, atau kondisi yang lebih sesuai dalam laporan posisi keuangan, kinerja keuangan atau arus kas entitas.
Model Nilai Wajar
Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar mengukur seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar, kecuali dalam kasus seperti yang diuraikan pada paragraph 55. Jika hak atas properti yang dimiliki oleh lessee melalui sewa operasi diklasifikasi sebagai properti investasi berdasarkan paragraf 06, paragraf 29 tidak bebas pilih, model nilai wajar harus diterapkan. Hal ini dapat terjadi apabila entitas memilih untuk menerapkan model nilai wajar setelah pengakuan awal.
Ketidakmampuan Menetapkan Nilai Wajar yang Andal
Ada anggapan yang sulit dibantah bahwa entitas dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal atas dasar berkelanjutan. Namun demikian dalam beberapa kasus yang jarang terjadi, terdapat bukti yang jelas ketika suatu entitas pertama kali memperoleh properti investasi (atau ketika properti yang ada pertama kali menjadi properti investasi karena perubahan penggunaan) bahwa nilai wajar properti investasi tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar berkelanjutan.
Jika entitas menentukan bahwa nilai wajar properti investasi dalam proses pembangunan tidak dapat ditentukan secara andal tetapi mengharapkan nilai wajar properti tersebut dapat ditentukan secara andal saat pembangunan selesai, maka properti tersebut diukur dengan cara properti investasi dalam proses pembangunan diukur berdasarkan biaya perolehan sampai nilai wajarnya dapat ditentukan secara andal atau sampai pembangunannya selesai (mana yang lebih dahulu).
Jika entitas menetukan bahwa nilai wajar dari properti investasi (selain properti investasi dalam proses pembangunan) tidak dapat ditentukan secara andal pada dasar berkelanjutan, entitas mengukur properti investasi tersebut menggunakan model biaya sesuai PSAK 16 (revisi 2011) : Aset Tetap.
Transfer
Transfer ke atau dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukkan dengan :
(a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik, ditransfer dari properti investasi menjadi properti yang digunakan sendiri.
(b) Dimulainya pengembangan untuk dijual, ditransfer dari properti investasi menjadi persediaan.
(c) Berakhirnya pemakaian oleh pemilik, ditransfer dari properti yang digunakan sendiri menjadi properti investasi.
(d) Dimulainya sewa operasi ke pihak lain, ditransfer dari persediaan menjadi properti investasi.
Pelepasan
Properti investasi dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari laporan posisi keuangan) pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomik di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasannya. Keuntungan atau kerugian yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara hasil neto dari pelepasan dan jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laba rugi (kecuali jika PSAK 30 (revisi 2011): Sewa mensyaratkan lain dalam hal jual dan sewa-balik) dalam periode terjadinya penghentian atau pelepasan tersebut.
Pengungkapan
Pengungkapan berikut diterapkan di samping pengungkapan lain yang diharuskan PSAK 30 (revisi 2010) : Sewa. Sesuai dengan PSAK 30 (revisi 2010), pemilik properti investasi melakukan pengungkapan lessor atas sewa yang telah disepakati. Entitas yang memegang hak atas properti investasi dalam skema sewa pembiayaan atau sewa operasi melakukan pengungkapan lessee atas sewa pembiayaan dan pengungkapan lessor atas sewa operasi yang telah disepakati.
Entitas mengungkapkan :
(a) Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya.
(b) Jika menerapkan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti investasi.
(c) Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan (lihat paragraf 14), kriteria yang digunakan untuk membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
(d) Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi, yang mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan faktor lain (yang harus diungkapkan oleh entitas tersebut) karena sifat properti tersebut dan keterbatasan data pasar yang dapat diperbandingkan.
(e) Sejauhmana penentuan nilai wajar properti investasi (yang diukur atau diungkapkan dalam laporan keuangan) didasarkan atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.
(f) Jumlah yang diakui dalam laba rugi untuk :
· Penghasilan rental dari properti investasi.
· Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan penghasilan rental selama periode tersebut.
· Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental selama periode tersebut; dan
· Perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laba rugi atas penjualan properti investasi dari sekelompok aset yang mana model biaya digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai wajar (lihat paragraf 34).
(g) Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan.
(h) Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.